Naczelny Sąd Administracyjny: Niższa stawka podatku od nieruchomości dla wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe

21 października 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w składzie 7 sędziów, podjął kluczową uchwałę (sygn. III FPS 2/24), dotyczącą stawek podatku od nieruchomości dla budynków i lokali wynajmowanych na cele mieszkaniowe w ramach działalności gospodarczej. NSA orzekł, że budynki mieszkalne wynajmowane osobom fizycznym, które wykorzystują je do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych, powinny być objęte niższą stawką podatku od nieruchomości. Uchwała ta ma szczególne znaczenie, ponieważ rozstrzyga długoletni spór i rozbieżności w orzecznictwie dotyczące podatkowego traktowania nieruchomości wynajmowanych przez przedsiębiorców.

Zgodnie z decyzją NSA, budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, które są przeznaczone do najmu na cele mieszkaniowe, powinny być opodatkowane stawką przewidzianą dla nieruchomości mieszkalnych, czyli maksymalnie 1,15 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Nie mają one być objęte wyższą, przewidzianą dla działalności gospodarczej stawką, która może wynosić nawet 33,10 zł za 1 m².

W uzasadnieniu uchwały NSA podkreślił, że kluczowe jest faktyczne wykorzystanie nieruchomości. Jeśli mieszkanie wynajmowane jest osobie fizycznej, która faktycznie w nim zamieszkuje, a nie prowadzi działalności gospodarczej, obowiązuje niższa stawka podatkowa, niezależnie od tego, że właścicielem mieszkania jest firma prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. NSA wyjaśnił, że najistotniejszym kryterium jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie forma organizacyjno-prawna właściciela nieruchomości.

Sąd odwołał się także do wcześniejszego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/19), w którym stwierdzono, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie wystarcza, aby uznać, że nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą. W uzasadnieniu NSA podkreślił, że "zajęcie" nieruchomości na działalność gospodarczą musi być faktyczne, co oznacza, że tylko te części budynków mieszkalnych, które rzeczywiście są wykorzystywane do prowadzenia działalności, powinny być opodatkowane wyższą stawką.

Ponadto NSA przypomniał, że w wyroku z 15 grudnia 2021 r. (sygn. III FSK 4061/21) wyjaśniono, że nieruchomości uznawane za związane z działalnością gospodarczą to te, które znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy, wchodzą w skład jego przedsiębiorstwa, są funkcjonalnie powiązane z jego działalnością lub są faktycznie wykorzystywane do celów gospodarczych. Sąd uznał, że w przypadku, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe, nie można uznać jej za zajętą na działalność gospodarczą, co wyklucza zastosowanie wyższej stawki podatkowej

Uchwała kończy długoletni spór prawny dotyczący interpretacji przepisów, które w różnych orzeczeniach były stosowane w odmienny sposób. Jak wskazał NSA, w przypadku, gdy najemca zaspokaja w wynajmowanym lokalu swoje potrzeby mieszkaniowe, preferencyjna stawka podatku powinna być stosowana.
Decyzja NSA spotkała się z pozytywną reakcją ekspertów, choć zwrócono uwagę na potencjalne trudności w jej praktycznym zastosowaniu. Problemem może być weryfikacja faktycznego wykorzystania mieszkania, zwłaszcza w kontekście wynajmu krótkoterminowego lub rotacji najemców.