Zakup udziału w pierwszym mieszkaniu również ze zwolnieniem z PCC. NSA potwierdza korzystną wykładnię

| Autor: Robert Piętal, doradca podatkowy nr 14703, Szczecin |

W nr 3/2025 „Kwartalnika Doradca Podatkowy” opisałem sprawę dotyczącą zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił zastosowania art. 9 pkt 17 ustawy o PCC z tego powodu, że przedmiotem sprzedaży był udział w prawie własności nieruchomości.

Sprawa zakończyła się wówczas korzystnym dla podatniczki wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 5 lutego 2025 r. (I SA/Sz 582/24). Wyrok nie był jednak prawomocny, ponieważ Dyrektor KIS wniósł od niego skargę kasacyjną.

Obecnie sprawa ma już swój prawomocny finał, a dodatkowo poznaliśmy pisemne uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wyrokiem z 23 czerwca 2026 r. (III FSK 525/25) NSA oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS od wyroku WSA w Szczecinie.

Istota sporu sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może znaleźć zastosowanie także wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży nie jest całe prawo własności domu lub mieszkania, lecz udział w takim prawie.

Dyrektor KIS konsekwentnie twierdził, że skoro ustawodawca w części przepisu określającej przedmiot sprzedaży wskazał prawo własności, ale nie wymienił wprost udziału w tym prawie, to nabycie udziału nie może korzystać ze zwolnienia.

NSA tego stanowiska nie podzielił.

NSA wskazał, że sposób sformułowania art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie daje podstaw do wyłączenia z zakresu zwolnienia nabycia udziału w prawie własności budynku mieszkalnego.

Sąd zwrócił uwagę, że zarówno w przypadku wyłącznej własności, jak i współwłasności chodzi o to samo prawo. Prawo własności przysługujące jednemu podmiotowi jest przy tym prawem „większym” niż udział w tym samym prawie, ponieważ współwłaściciel przy jego wykonywaniu podlega ograniczeniom wynikającym m.in. z zasad zarządu rzeczą wspólną.

W konsekwencji NSA zaakceptował zastosowane przez WSA wnioskowanie a maiori ad minus – „z większego na mniejsze”. Skoro zwolnieniem objęta jest sprzedaż całego prawa własności budynku mieszkalnego, to tym bardziej może ono obejmować sprzedaż udziału w tym prawie.

Istotną część uzasadnienia NSA poświęcił także celowi wprowadzenia art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Sąd przypomniał, że regulacja ma umożliwiać osobom fizycznym nabycie pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, tj. bez obowiązku zapłaty PCC. Ten pozafiskalny, społeczny cel zwolnienia powinien być uwzględniany przy ustalaniu jego rzeczywistego zakresu.

NSA potwierdził w rezultacie, że zwolnienie może znaleźć zastosowanie do nabycia przez małżonków udziału wynoszącego 1/2 we własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, mimo że jeden z małżonków posiadał już pozostały udział w tej nieruchomości, nabyty wcześniej w drodze dziedziczenia.

Wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2026 r. (III FSK 525/25) jest prawomocny. Spór w którym reprezentowałem podatniczkę zakończył się oczekiwanym dla niej rezultatem.

Sądy obydwu instancji uznały zasadność podniesionej argumentacji, że samo nabycie udziału w prawie własności nieruchomości nie wyłącza możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Wyrok ma znaczenie nie tylko dla tej konkretnej sprawy. Stanowi istotny głos w wykładni stosunkowo nowego przepisu, którego stosowanie od początku budziło w praktyce liczne wątpliwości.

Na uwagę zasługuje także wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25), dotyczący innego problemu interpretacyjnego związanego ze zwolnieniem dla osób kupujących pierwszą nieruchomość.

NSA uznał w tej sprawie, że jeżeli nieruchomość nabywa kilka osób, a ustawowe warunki zwolnienia spełnia tylko jedna z nich, zwolnienie może przysługiwać tej osobie proporcjonalnie do nabywanego przez nią udziału. Podatek powinien być wówczas naliczony wyłącznie od części przypadającej na nabywcę, który warunków zwolnienia nie spełnia.

Jest to istotna zmiana względem dotychczasowego podejścia organów podatkowych, które przyjmowały, że w przypadku wspólnego zakupu, warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC muszą spełniać wszyscy nabywcy. Jeżeli choć jeden z nich posiadał wcześniej nieruchomość, odmawiano zwolnienia w odniesieniu do całej czynności. NSA dopuścił natomiast odrębną ocenę sytuacji prawnej poszczególnych kupujących.

Wyrok może mieć znaczenie również dla podatników, od których przy zakupie nieruchomości notariusz pobrał PCC, mimo że w świetle przedstawionej przez NSA wykładni art. 9 pkt 17 ustawy o PCC – transakcja mogła korzystać ze zwolnienia. W takiej sytuacji podatnik może wystąpić do właściwego organu podatkowego z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty podatku.

W tym zakresie oferuję swoją pomoc w przygotowaniu takiego wniosku oraz w prowadzeniu ewentualnego sporu z organem podatkowym w tej sprawie.

Zobacz profil: Robert Piętal, doradca podatkowy w mieście Szczecin.
Możesz skorzystać z jego porady również telefonicznie lub online. Skontaktuj się w sprawie szczegółów.

Szukasz doradcy podatkowego w innym mieście lub w innym województwie? Znajdziesz go tu!

Wydawca nie odpowiada za treści zamieszczonych tekstów autorstwa doradców podatkowych. Artykuły publikowane w serwisie Podatkibezryzyka.pl nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko Krajowej Izby Doradców Podatkowych ani żadnego z jej organów. Artykuły prezentują jedynie osobiste poglądy i interpretacje dokonane przez Autorów. Krajowa Izba Doradców Podatkowych ani Redakcja nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za wykorzystanie treści przedstawionych w artykułach w jakiejkolwiek sprawie podatkowej Czytelników.