Czy wydatek na cel mieszkaniowy można sfinansować kredytem?

| Autor: Bartosz Przybysz, doradca podatkowy nr 14173, Toruń |

Liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe z roku na rok rośnie. Część kredytobiorców planuje zamianę mniejszego mieszkania na większe. W takim scenariuszu pojawiają się ważne kwestie podatkowe.

Jeśli sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyliśmy, co do zasady powstaje obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu ze sprzedaży. Tego podatku można jednak uniknąć, gdy przychód ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

W praktyce nowy lokal często jest kupowany na kredyt. I tu pojawia się potencjalna pułapka, gdyż fiskus bywa skłonny kwestionować taki wydatek „na cel mieszkaniowy”.

Ulga mieszkaniowa jest obwarowana trzema podstawowymi warunkami:

1) przychód ze zbycia nieruchomości (lub prawa) zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe;

2) wydatkowanie nastąpi w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia;

3) nieruchomość  znajduje się w państwie UE, EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Mechanizm zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT działa według następującego wzoru:

DOCHÓD ZWOLNIONY = D × (W / P)

gdzie:

* D – dochód ze sprzedaży (przychód minus koszty),

* W – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe,

* P – przychód ze sprzedaży.

W praktyce z katalogu wydatków na cele mieszkaniowe możemy wyróżnić trzy główne grupy (art. 21 ust. 25-29 ustawy o PIT):

1) nabycie i remont lokalu/domu mieszkalnego oraz adaptacja pomieszczeń niemieszkalnych na mieszkalne;

2) spłata kredytów/pożyczek (wraz z odsetkami) zaciągniętych na cele mieszkaniowe;

3) wartość nieruchomości otrzymanych w ramach zamiany.

Przykład

Jan Kowalski posiada od 2021 r. mieszkanie kupione za 350 000 zł. W 2025 r. sprzedaje je za 650 000 zł i kupuje dom za 800 000 zł. Część ceny (400 000 zł) finansuje kredytem hipotecznym spłacanym przez 20 lat (ok. 23 000 zł rocznie).

* Dochód ze sprzedaży: 650 000 – 350 000 = 300 000 zł.

* Gdyby Jan nie skorzystał z ulgi, PIT wyniósłby 57 000 zł (300 000 × 19%).

Ten przykład posłuży do porównania obciążeń podatkowych przy różnych wariantach interpretacji przepisów o uldze mieszkaniowej w przypadku zakupu nieruchomości w części finansowanej kredytem.

W praktyce część organów, weryfikując prawo do ulgi, podkreśla konieczność realnego powiązania między przychodem ze sprzedaży a wydatkiem na nową nieruchomość. Skoro podatnik finansuje zakup kredytem, fiskus często zakłada, że środkami ze sprzedaży już nie dysponuje, bo przeznaczył je na inne cele. W konsekwencji za „wydatek na własne cele mieszkaniowe” uznaje się jedynie część ceny sfinansowaną wkładem własnym.

Jako uzasadnienie organy powołują orzecznictwo sprzed zmian przepisów, w którym przyjmowano, że nie jest dopuszczalne najpierw sfinansowanie zakupu środkami z kredytu/pożyczki, a następnie obejmowanie zwolnieniem dochodu w wysokości odpowiadającej tym środkom (np. wyrok NSA z 23.03.2017 r. o sygn. akt II FSK 543/15). Podkreślano wówczas, że ustawodawca preferuje wydatkowanie przychodu ze sprzedaży bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych; gdy cała cena jest finansowana kredytem, związek między przychodem a wydatkiem nie występuje (np. wyroki NSA z 8.12.2015 r. o sygn. akt II FSK 2988/13, z 10.11.2015 r. o sygn. akt II FSK 2411/13).

Choć Jan Kowalski wydał na nową nieruchomość 800 000 zł (więcej niż przychód 650 000 zł), przy restrykcyjnym podejściu organów do ulgi wchodziłby wyłącznie wkład własny: 400 000 zł.

* Dochód zwolniony: 300 000 × (400 000 / 650 000) = 184 615,38 zł

* Podatek do zapłaty: (300 000 – 184 615,38) × 19% = 21 923 zł

Po analizie nowszego orzecznictwa widać, że podejście „tylko wkład własny” może być błędne. W aktualnym stanie prawnym sądy podkreślają, że warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie wartości przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Źródło finansowania nie ma znaczenia, a więc liczy się to, że po przyroście majątku (sprzedaż) podatnik w przewidzianym terminie przeznaczył równowartość przychodu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

NSA w wyroku z 25 kwietnia 2024 r. o sygn. akt II FSK 946/21 stwierdził, że warunkiem zwolnienia nie jest wydatkowanie „tych samych pieniędzy” otrzymanych ze sprzedaży, lecz wartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości (wydatkowanie musi nastąpić po sprzedaży).

Potwierdza to też wcześniejszy wyrok NSA z 27 maja 2021 r. o sygn. akt II FSK 3383/18 wskazując, że wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą być poniesione z „tych samych fizycznych środków”. Podatnik nie musi zatem dowodzić, że kwota ze sprzedaży była „odłożona” i nietykana do czasu wydatkowania.

Przekładając to na przykład, Jan przeznaczył na nowy dom 800 000 zł, a przychód ze sprzedaży wyniósł 650 000 zł. Ponieważ wydatki na cel mieszkaniowy są wyższe od uzyskanego przychodu, cały dochód ze sprzedaży zgodnie ze wzorem zostanie zwolniony z opodatkowania.

Wydawałoby się, że podejście „tylko wkład własny” nie ma większych szans obronić się w sporze z organem. Tymczasem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2024 r. o sygn. akt II FSK 594/21 wprowadził dodatkowy wątek, który komplikuje nieco wspomniane zagadnienie.

Na pierwszy rzut oka wyrok nie zmienia kierunku, tzn. NSA znów zauważa, że w realiach życia osoby sprzedające mieszkanie i kupujące droższe nie wydatkują całej ceny sprzedaży wyłącznie na nabycie nowego lokum, lecz część przeznaczają na remont lub spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup. Nowością jest jednak akcent, że obok wkładu własnego wydatkiem na cele mieszkaniowe może być wartość spłaconego kredytu w okresie terminu na przeznaczenie przychodu na cel mieszkaniowy (obecnie 3 lata od końca roku sprzedaży).

To ujęcie budzi wątpliwości, bo co do zasady spłata kredytu zaciągniętego po sprzedaży nie mieści się w katalogu wydatków (tylko spłata kredytu zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu). NSA stoi w tym przypadku na stanowisku, że spłaty w 3-letnim okresie są elementem nabycia nieruchomości, a więc na tej podstawie stanowią wydatek na własny cel mieszkaniowy.

W tym ujęciu wydatkiem Jana Kowalskiego na cel mieszkaniowy byłby wkład własny 400 000 zł oraz spłaty kredytu dokonane w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży, tj. 69 000 zł (3 × 23 000 zł).

* Dochód zwolniony: 300 000 × (469 000 / 650 000) = 216 461,54 zł

* Podatek do zapłaty: (300 000 – 216 461,54) × 19% = 15 872 zł

Brak jednoznacznej regulacji i jednolitej praktyki powoduje u podatników realne trudności:

* nieprzewidywalność stanowiska właściwego urzędu,

* wieloletnie spory z organami i sądami,

* niepewność co do ostatecznej wysokości zobowiązania podatkowego.

Na problem ten zwrócono uwagę w interpelacji poselskiej nr 12305 dotyczącej rozbieżności w stosowaniu ulgi mieszkaniowej przy zakupie finansowanym kredytem.

Ministerstwo Finansów w odpowiedzi z dnia 11 października 2025 r. o znaku DD2.054.17.2025 potwierdziło korzystną wykładnię: jeżeli nowa nieruchomość jest nabywana z częściowym finansowaniem bankowym (kredytem hipotecznym), to dla zastosowania ulgi kluczowe jest wydatkowanie równowartości przychodu osiągniętego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Źródło finansowania (w tym fakt, że część ceny pokrywa kredyt) nie przekreśla prawa do zwolnienia, gdyż decyduje wartość wydatków na cel mieszkaniowy odniesiona do przychodu ze sprzedaży.

Odpowiedź Ministerstwa może uspokoić podatników i ograniczyć zapędy urzędów skarbowych. Przykład Jana Kowalskiego pokazuje jednak, że różnice między poszczególnymi wariantami rozliczenia potrafią być istotne, a w tle zawsze są potencjalne odsetki za zwłokę. Dlatego, jeśli chcesz mieć pełen spokój, rozważ złożenie wniosku o indywidualną interpretację przepisów podatkowych w swojej sprawie.

Zobacz profil autora: Bartosz Przybysz, doradca podatkowy w mieście Toruń.
Możesz skorzystać z jej porady również telefonicznie lub online. Skontaktuj się w sprawie szczegółów.

Szukasz doradcy podatkowego w innym mieście lub w innym województwie? Znajdziesz go tu!

Wydawca nie odpowiada za treści zamieszczonych tekstów autorstwa doradców podatkowych. Artykuły publikowane w serwisie Podatkibezryzyka.pl nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko Krajowej Izby Doradców Podatkowych ani żadnego z jej organów. Artykuły prezentują jedynie osobiste poglądy i interpretacje dokonane przez Autorów. Krajowa Izba Doradców Podatkowych ani Redakcja nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za wykorzystanie treści przedstawionych w artykułach w jakiejkolwiek sprawie podatkowej Czytelników.